La divisione (ordinaria o ereditaria) non può avere ad oggetto un immobile abusivo

Di LUCA COLLURA -

Cass. sez. VI ord. 01.07.2020 n. 13435

Con l’ordinanza in commento la Suprema Corte, a distanza di poco tempo dall’intervento a Sezioni Unite di ottobre 2019 (Cass., Sez. Un., 7 ottobre 2019, n. 25021), è tornata a pronunciarsi in materia di divisione dando applicazione concreta ai principi sanciti nel sopra richiamato decisum.

La vicenda sottoposta al vaglio del Giudice della nomofilachia ha inizio con l’azione promossa da una donna che evocava in giudizio dinanzi al Tribunale di Napoli le proprie sorelle onde addivenire alla divisione di beni alle medesime pervenuti in virtù di tre diverse successioni ereditarie.

Ad esito del giudizio di primo grado – atteso che un patrimonio ereditario era già stato diviso extragiudizialmente, con conseguente cessazione della materia del contendere, e un altro risultava composto da beni non comodamente divisibili – il Tribunale disponeva procedersi alla divisione per sorteggio di uno solo degli assi ereditari per cui era causa, previa formazione di tre lotti di eguale valore secondo quanto previsto nel progetto di divisione predisposto dal consulente tecnico d’ufficio.

Avverso la sentenza proponeva appello una delle convenute, la quale si doleva del fatto che il giudice di prime cure non avesse tenuto in considerazione che non era stato appurato se uno dei beni facenti parte dell’asse ereditario – nello specifico, un villino – era stato o meno realizzato in virtù di idoneo titolo edilizio, per cui il dubbio circa la regolarità urbanistica del medesimo non permetteva di effettuare una stima precisa del suo valore, con la conseguenza che non era possibile procedere alla formazione di tre lotti tra loro equivalenti, potendosi fondatamente ritenere che il valore del bene de quo fosse soggetto ad una non indifferente diminuzione nel caso che ne fosse stata accertata la natura abusiva.

La Corte d’appello, tuttavia, rigettava il gravame motivando che le censure dell’appellante non attenevano al villino ma all’adiacente terreno e che, in ogni caso, la problematica circa l’irregolarità urbanistica del bene era stata superata dal fatto che il T.A.R. avesse annullato l’ordinanza con cui il Comune aveva acquisito al proprio patrimonio le opere abusive realizzate sul terreno e pertanto disponeva che la divisione avvenisse per come previsto nel progetto di divisione dichiarato esecutivo dal giudice di primo grado.

Per la cassazione della sentenza di secondo grado proponeva ricorso l’appellante eccependo, per quel che è qui di interesse, che la Corte d’appello non aveva tenuto in considerazione due documenti – precisamente un atto pubblico di divisione del 1952 nel quale il villino era stato descritto come “fabbricato rurale ad uso stalle” ed una nota del 2015 con la quale il Comune dichiarava di non avere tra i propri atti alcun titolo idoneo a certificare la regolarità urbanistica del bene nella sua attuale consistenza di villino – che, se adeguatamente valutati, avrebbero dovuto condurre il Giudice ad accogliere l’impugnazione.

La Suprema Corte, nel riconoscere la fondatezza del motivo per effettiva mancata valutazione dei documenti sopra menzionati, da ritenersi dirimenti ai fini del giudizio, ha precisato però che, più che con finalità di valutazione dell’effettivo valore del bene de quo, l’accertamento circa la regolarità urbanistica dell’immobile dividendo andava condotto onde comprendere se lo stesso potesse far parte della massa da dividere – se regolare – o dovesse esserne espunto – se abusivo –. Come ha giustamente osservato il Collegio, infatti, le Sezioni Unite del 2019 hanno chiaramente statuito che «il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dall’art. 46 del d.P.R. 6.6.2001, n. 380 e dall’art. 40, 2° co., della legge 28.2.1985, n. 47, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell’azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo della “possibilità giuridica”, e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell’ambito della loro autonomia negoziale».

Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 25021/2019, risolvendo un’antica querelle dottrinale e giurisprudenziale, non solo hanno aderito alla tesi per cui la divisione ereditaria è atto inter vivos e non mortis causa, atteso che l’apertura della successione è soltanto un suo presupposto logico ma non ne va ad intaccare la natura giuridica, ma hanno apertis verbis paragonato quoad effectum l’acquisto conseguito dal coerede ad esito della divisione a quello ch’egli conseguirebbe in caso di un atto come la compravendita, escludendo espressamente che a tale negozio possano attribuirsi effetti meramente dichiarativi. Diretta, logica ed immediata conseguenza di tale impostazione è che nella divisione dei beni ereditari tra i coeredi troveranno applicazione tutte le previsioni di legge dettate in tema di trasferimenti immobiliari per atto tra vivi, per cui anche quello di cui all’art. 46, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, a tenore del quale gli atti tra vivi aventi ad oggetto, tra l’altro, lo scioglimento della comunione di diritti reali su beni immobili sono nulli ove da essi non risultino gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria (circa la natura meramente formale e non sostanziale riconosciuta alla nullità in argomento cfr. Cass., Sez. Un., 22 marzo 2019, n. 8230); per questo motivo un immobile abusivo, seppure circoli per successione mortis causa, non potrà far parte dei beni da dividere in sede di divisione – pena la nullità del negozio per violazione di norme imperative e, stando a quanto da ultimo ritenuto dal Collegio, per impossibilità giuridica dell’oggetto –, non essendo ammissibile che i coeredi raggiungano un risultato (i.e. l’alienazione del bene) che il loro de cuius non avrebbe potuto validamente raggiungere, salvo che, prima di procedere alla divisione, essi abbiano provveduto – ove possibile – a regolarizzare la situazione sotto il profilo amministrativo.

Ad esito di ciò si comprende chiaramente perché la Suprema Corte, con l’ordinanza in commento, abbia annullato con rinvio la sentenza impugnata.

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