Vendita elusiva dell’immobile adibito a casa familiare e ipotesi di abuso del diritto

Di CHIARA SAVAZZI -

Cass. civ., sez. III, ord. 30 settembre 2021, n. 26541

Con l’ordinanza in commento, la Corte di Cassazione affronta la questione relativa alla destinazione della casa familiare, nei casi in cui sopraggiunga un provvedimento di separazione personale dei coniugi o di divorzio. Al contempo, analizza la fattispecie di abuso del diritto, rinvenibile nei fatti di causa.

La vicenda tra origine da una crisi familiare riguardante un nucleo composto dai due coniugi e dal figlio. Appurata l’intenzione della moglie di procedere a separazione, il marito – pianificando da solo le soluzioni a lui più congeniali – decideva di alienare l’immobile, in cui la famiglia aveva la residenza, al proprio padre, per evitare che alla moglie venisse assegnata la casa familiare. Subito dopo, veniva stipulato un contratto di comodato in favore del figlio, «affinché si servisse del bene e lo utilizzasse a suo piacimento», così come scritto nel pactum tra le parti, della durata di sei mesi.
Successivamente, il provvedimento di separazione ed, in seguito, quello di divorzio, stabilivano l’assegnazione dell’immobile alla moglie, in quanto collocataria del figlio.
Dopo due anni dalla scadenza del contratto di comodato, il comodante richiedeva il rilascio dell’immobile, motivando la domanda con l’avvenuta scadenza del contratto.

A ben vedere, appare palese la natura elusiva delle operazioni poste in essere mediante il contratto di compravendita e quello successivo di comodato, affinché il marito ed il padre di lui potessero avere la garanzia della piena disponibilità e del godimento dell’immobile. L’abuso del diritto, infatti, si configura quando ci si avvale di una o più azioni astrattamente lecite, per perseguire un obiettivo che fuoriesce dal paradigma normativo predisposto dal legislatore; in altre parole, come già precisato precedentemente dalla Cassazione[1], non sussiste una violazione formale, ma un escamotage che inficia la liceità dell’obiettivo perseguito. I presupposti dell’abuso, pertanto, per giurisprudenza costante, si identificano in: titolarità di un diritto in capo ad un soggetto; possibilità di far valere quel diritto in base a molteplici modalità; esercizio concreto del diritto, da parte del titolare, mediante una procedura censurabile; conseguente sproporzione tra il beneficio ottenuto dal titolare del diritto ed il sacrificio sofferto dalla controparte.

Invero, il marito non aveva reso edotta la moglie, né poco prima della separazione né in seguito, della vendita dell’immobile in favore del padre, così da poter eventualmente contestare, in un tempo successivo, la permanenza della moglie, nella casa di proprietà del suocero, sine titulo.

Tutto ciò risulta assolutamente in contrasto con un principio cardine del diritto civile, ovverosia quello di buona fede, che impone di comunicare, prima e dopo qualsiasi tipo di trattativa, ogni variazione e informazione utile, alle parti coinvolte nella vicenda giuridica.

Sebbene la Corte d’appello avesse ritenuto di non dover tenere in debita considerazione il motivo suddetto – incentrato sull’abuso del diritto – risolvendo la questione in base al criterio della “ragione più liquida”[2], la Cassazione precisa che deve in ogni caso essere esplicitata motivazione, del perchè si decida di tralasciare un argomento ritualmente proposto; diversamente dal giudice di seconde cure, che aveva scelto di non affrontare il tema, senza alcuna spiegazione.

La seconda questione, che assorbe quella dell’abuso del diritto, riguarda, come accennato, più propriamente il contratto di comodato, di cui agli artt. 1803 e 1809 c.c.

Tale contratto si caratterizza per la previsione di un termine, il quale può essere esplicito, se scelto e disposto dalle parti, o implicito, quando il comodatario si sia servito del bene in conformità del contratto. Nell’ipotesi di un immobile destinato a casa familiare, il contratto ha in sé un termine implicito, ossia il venir meno delle esigenze familiari, che non cessa in automatico né con la separazione né con il divorzio. L’immobile deve, comunque, essere restituito – ad nutum – qualora il comodante rappresenti un urgente ed imprevedibile bisogno sopravvenuto.

Nel caso di specie, l’immobile ceduto mediante un atto di compravendita aveva in sé il vincolo di destinazione familiare, sin dall’origine e anche in seguito alla separazione personale dei coniugi. La funzione del bene quale casa “per la famiglia” non era mai, dunque, venuta meno. A fortiori, è necessario sottolineare che la residenza della moglie, così come del figlio, era stata mantenuta senza soluzione di continuità, nell’immobile venduto.

Inoltre, il contratto di comodato con il termine di sei mesi, si scontrava, in tal caso, con il provvedimento di assegnazione della casa familiare in favore della ex moglie. Tale provvedimento determina, sempre, la concentrazione del diritto di godimento dell’immobile nel soggetto assegnatario. Infine, i due anni decorsi dalla cessazione del vincolo contrattuale di comodato, senza che venisse avanzata alcuna richiesta di restituzione del bene, sono eloquenti, insieme agli anzidetti motivi, della necessità di considerare l’immobile in relazione alla destinazione d’uso, la quale è rappresentata dalla conduzione della vita familiare.

[1] Cass. civ., 18 settembre 2009, n. 20106.

[2] Cass. civ., Sez. Un., 8 maggio 2014, n. 9936.

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